O Brasil registrou em 2025 o maior volume de doações de imóveis da série histórica. Muitas famílias anteciparam a transferência de patrimônio motivadas pelas mudanças previstas no ITCMD, o imposto que incide sobre heranças e doações. O movimento chamou a atenção do mercado e reacendeu um tema que costuma ficar adormecido: o planejamento sucessório.
Falar sobre sucessão nunca é simples. Envolve família, patrimônio construído ao longo de anos e decisões que vão muito além de números. Ainda assim, entender o que está mudando ajuda a decidir com mais clareza e menos pressa.
Este artigo explica o que motivou a alta nas doações, o que deve mudar no ITCMD e por que o planejamento patrimonial precisa considerar bem mais do que a economia de imposto.
Este conteúdo tem caráter informativo e educacional. Ele não constitui aconselhamento jurídico, tributário, contábil ou de investimento, e não substitui a orientação individual de profissionais habilitados, como advogados e contadores.
O que está acontecendo com as doações de imóveis
Dados do Colégio Notarial do Brasil mostram que os cartórios realizaram 185.861 escrituras públicas de doação de imóveis em 2025, o maior número já registrado. Na comparação com 2020, quando foram lavradas 116.225 escrituras, o crescimento foi de 59% no período de 2020 a 2025.
Especialistas associam esse avanço à tentativa de famílias de antecipar a transferência de patrimônio antes da entrada em vigor das novas regras do ITCMD, sigla para Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação. Em outras palavras, parte das famílias buscou concluir doações ainda sob as regras atuais.
O ritmo seguiu forte em 2026. Até o fim de maio, os cartórios já haviam lavrado 58.942 escrituras de doação, e as serventias se organizaram para atender a demanda em prazos menores, inclusive por meio de assinatura eletrônica.
O que deve mudar no ITCMD
O ITCMD é um imposto estadual, o que significa que cada estado define suas próprias regras e alíquotas dentro dos limites nacionais. Duas mudanças concentram a atenção.
A primeira é a progressividade. Com a reforma tributária, as alíquotas do ITCMD passam a ser obrigatoriamente progressivas, conforme a Emenda Constitucional nº 132, de 2023. Na prática, quanto maior o valor transmitido, maior tende a ser a alíquota aplicada, respeitando o teto nacional.
A segunda mudança é a base de cálculo. Pela legislação complementar mais recente, a base deixa de considerar o valor patrimonial e passa a usar o valor de mercado do imóvel, em geral mais alto. A alíquota máxima permanece em 8%.
A combinação desses dois pontos, alíquotas progressivas e base de cálculo maior, é o que motivou parte das famílias a agir antes da vigência das novas regras.
Estados ainda precisam regulamentar
Embora as diretrizes nacionais estejam definidas, a aplicação depende de cada estado. A expectativa é que os estados regulamentem as mudanças ao longo deste ano, com cobrança sob as novas regras a partir do ano seguinte.
Por isso, prazos e detalhes podem variar conforme a unidade da federação. Antes de tomar qualquer decisão, o ideal é confirmar as regras vigentes no estado onde o imóvel está localizado, já que a situação pode ser diferente em cada lugar e mudar com o tempo.
A arrecadação do ITCMD também cresceu
O aumento das doações veio acompanhado de mais arrecadação. Apenas nos estados do Sudeste, o ITCMD somou R$ 10,6 bilhões em 2025, segundo o Colégio Notarial do Brasil. Em 2020, esse valor havia sido de R$ 6,1 bilhões, o que representa uma alta de 73% em cinco anos.
Esse crescimento reflete tanto o maior número de transmissões quanto a valorização dos imóveis no período. Para as famílias, é mais um sinal de que o custo de transmitir patrimônio tende a subir, o que reforça a importância de planejar com antecedência, e não na véspera de uma mudança de regra.
Doar agora compensa?
Essa é a pergunta que muitas famílias estão fazendo, e não existe resposta única. Antecipar uma doação sob as regras atuais pode, em alguns casos, reduzir o imposto devido. Mas a resposta depende do estado, do valor do imóvel, da estrutura familiar e de outros fatores que só uma análise individual consegue avaliar.
Vale evitar a armadilha da pressa. Uma decisão importante sobre o patrimônio, tomada apenas para escapar de um aumento de imposto, pode gerar problemas maiores do que a economia pretendida. Planejamento sucessório é assunto para ser conduzido com calma e com apoio técnico, não sob urgência.
Planejamento vai muito além do imposto
Reduzir o ITCMD é apenas uma parte da equação. Advogados e especialistas costumam alertar que a decisão não deve ser guiada somente pela economia tributária.
Sem governança sobre o patrimônio, sem reserva de usufruto e sem liquidez para pagar o próprio imposto da doação, a família pode acabar trocando um custo fiscal por problemas societários, familiares e de caixa. Doar um imóvel sem planejar como o imposto será pago, por exemplo, pode criar uma dificuldade financeira imediata.
Por isso, o planejamento patrimonial bem-feito considera não só o valor a economizar, mas também o controle sobre os bens, a harmonia familiar e a capacidade de arcar com os custos envolvidos.
Caminhos comuns de planejamento sucessório
Existem diferentes formas de organizar a sucessão, cada uma com características próprias. A escolha depende do perfil da família e deve ser desenhada com profissionais.
Doação com reserva de usufruto
Nesse modelo, o proprietário doa o imóvel, mas mantém o usufruto, ou seja, o direito de usar o bem ou de receber seus frutos, como o aluguel, enquanto viver. É uma forma de antecipar a transmissão sem abrir mão do uso do imóvel em vida.
Holding familiar
A holding familiar é uma empresa criada para concentrar o patrimônio da família. Ela pode facilitar a gestão dos bens e a sucessão, mas envolve custos de constituição e manutenção e exige governança clara para funcionar bem. Não é solução automática nem adequada a todos os casos.
Inventário e testamento
Quando não há doação em vida, a transmissão ocorre por inventário após o falecimento, com o pagamento do ITCMD correspondente. O testamento pode organizar essa divisão dentro dos limites da lei. São caminhos que também merecem planejamento, para evitar conflitos e custos desnecessários.
Antecipação da legítima
A doação a um herdeiro em vida costuma ser tratada como adiantamento da legítima, ou seja, uma antecipação da parte que caberia a ele na herança. Isso precisa ser considerado no planejamento para manter o equilíbrio entre os herdeiros e evitar disputas futuras. É um ponto técnico que reforça a importância da orientação jurídica desde o início.
Dúvidas frequentes sobre o ITCMD
Algumas perguntas aparecem com frequência quando o assunto é doação e herança de imóveis.
Quem paga o ITCMD?
Em regra, o imposto recai sobre quem recebe o bem, seja por doação, seja por herança. As regras específicas, porém, variam conforme o estado, o que reforça a necessidade de checar a legislação local.
Qual a diferença entre doação e herança?
A doação é a transmissão feita em vida, enquanto a herança ocorre após o falecimento, por meio do inventário. Nos dois casos há incidência do ITCMD, mas o momento, a forma e o custo podem ser diferentes, o que faz do planejamento em vida uma opção que muitas famílias avaliam.
O imóvel precisa ser reavaliado?
Com a mudança na base de cálculo para o valor de mercado, o valor considerado para o imposto tende a se aproximar do preço praticado na venda. Por isso, conhecer o valor atual do imóvel se tornou ainda mais importante para estimar o custo da transmissão.
O que isso significa para quem tem imóveis em São Paulo
São Paulo tem regras próprias de ITCMD, como todos os estados, e concentra imóveis de valor elevado, o que torna a mudança na base de cálculo especialmente relevante. Quando a base passa do valor patrimonial para o valor de mercado, a diferença pode ser significativa em regiões valorizadas da capital.
Para o proprietário paulistano, o primeiro passo prático costuma ser entender o valor de mercado atual do imóvel, informação que serve tanto ao planejamento sucessório quanto a qualquer decisão de venda. A partir daí, a estrutura mais adequada deve ser definida junto a advogados e contadores.
Uma imobiliária consultiva pode contribuir nessa fase inicial, ajudando a estimar o valor do imóvel e a organizar as decisões relacionadas ao bem, sempre em complemento, e não em substituição, à orientação jurídica e tributária.
Também é comum que famílias reavaliem imóveis subutilizados dentro do planejamento. Um imóvel parado, sem uso ou sem renda, pode fazer mais sentido dentro de uma estratégia de venda, reinvestimento ou transmissão organizada do que simplesmente aguardar. Essa análise, no entanto, depende dos objetivos de cada família e do momento de cada um.
Como se preparar sem tomar decisões apressadas
Diante das mudanças, alguns passos ajudam a agir com equilíbrio:
- Levante o patrimônio da família, listando imóveis e demais bens que podem entrar no planejamento.
- Conheça o valor de mercado de cada imóvel, base que passa a impactar diretamente o cálculo do imposto.
- Confirme as regras do seu estado, já que prazos e alíquotas do ITCMD variam e ainda estão em regulamentação.
- Considere a liquidez necessária para pagar o imposto e os custos da estrutura escolhida.
- Busque apoio profissional de advogados e contadores antes de formalizar qualquer decisão.
Conclusão
A alta nas doações de imóveis revela um mercado atento às mudanças no ITCMD, mas também traz um recado importante: planejamento patrimonial não se resume a fugir de imposto. A decisão de doar, criar uma holding ou deixar a transmissão para o inventário precisa considerar governança, liquidez e a realidade de cada família.
Mais do que agir por medo de um aumento, o caminho sensato é buscar informação de qualidade e apoio profissional para tomar uma decisão consciente. Assim, o que começa como uma questão de imposto se transforma em um plano de longo prazo para o patrimônio da família.
Este artigo tem finalidade informativa e não constitui recomendação jurídica, tributária, contábil ou de investimento. As regras do ITCMD variam conforme o estado e podem mudar. Consulte um advogado e um contador antes de tomar qualquer decisão de planejamento sucessório.